주택을 공동명의로 보유하고 있다면, 매년 11월이 가까워질수록 종부세가 어떻게 계산되는지 막막하게 느껴지실 수 있습니다. 특히 부부 공동명의는 절세가 되기도 하지만 반대로 선택에 따라 세 부담이 커질 때도 있어, 정확한 공동명의 종부세 계산방법을 알고 계셔야 불필요한 고민을 줄일 수 있습니다.
저 역시 부모님 집 명의 때문에 매년 종부세 안내문을 꼼꼼히 확인하게 되었고, 공동명의가 어떤 유리함과 주의사항을 갖는지 정확한 정보를 찾아보며 정리해 두어야겠다는 필요성을 크게 느꼈습니다. 아래 내용을 통해 공동명의 기준, 선택과세 방식, 실제 계산 절차까지 최신 기준으로 차근차근 안내드립니다.
1. 공동명의 종부세 기준
공동명의 종부세 계산방법을 이해하려면 먼저 ‘과세 기준’부터 확인해야 합니다. 2025년 기준, 종합부동산세는 보유한 주택의 공시가격 합산액이 공제금액(기본공제)을 넘을 때 부과됩니다. 공동명의의 가장 큰 특징은 다음 두 가지입니다.
- 기본공제 6억씩 각각 적용 → 부부라면 최대 12억 공제 가능
- 인별로 계산되므로, 각자의 소유 지분만큼 공시가격 적용
단, 모든 공동명의가 무조건 유리한 것은 아닙니다. 공동명의라도 아래 상황일 경우 단독명의 기준(1세대 1주택자 기준 12억 공제 적용)이 더 유리할 수 있습니다.
- 1세대 1주택자가 공동명의로 되어 있으나 고령자 공제·장기보유공제를 적용받고 싶은 경우
- 한 명이 다른 주택을 추가 보유하고 있어 다주택자가 되는 경우
2. 공동명의 종부세 선택과세
공동명의의 핵심은 바로 ‘선택과세’ 제도입니다. 2025년 기준 공동명의 1주택자는 **두 가지 방식 중 유리한 방식**을 선택할 수 있습니다.
① 인별 계산 방식(기본 적용)
- 각자 기본공제 6억 적용
- 지분 비율대로 과세표준 산정
- 고령자·장기보유 세액공제 적용 불가
② 1세대 1주택자 단독명의 기준 선택
- 기본공제 12억 적용
- 고령자·장기보유 공제 적용 가능
- 다만 소유자 중 한 명이라도 다른 주택을 보유하면 선택 불가
선택과세는 매년 9~12월 사이 ‘홈택스’에서 신청할 수 있으며, 신청하지 않을 경우 기본적으로 인별 계산 방식이 적용됩니다. 따라서 본인의 나이, 보유기간, 다른 주택 보유 여부 등을 고려해 어떤 방식이 절세에 유리한지 비교해보는 과정이 매우 중요합니다.
3. 공동명의 종부세 계산절차
종부세는 단순히 공시가격만 보는 것이 아니라 여러 단계를 거쳐 세액이 결정됩니다. 2025년 최신 기준 공동명의 종부세 계산방법은 다음과 같습니다.
① 공동명의 각자 지분별 공시가격 확인
- 예: 공시가격 12억, 부부 5:5 공동명의 → 각자 6억 산정
- 각 지분에서 기본공제 6억을 차감해 과세 여부 판단
② 과세표준 산정
- 공시가격에서 공제액(6억 또는 12억)을 제거
- 공정시장가액비율(2025년 기준 80%)을 곱함
③ 세율 적용
- 2025년 기준 0.5%~2.7% 누진세율 적용
- 조정대상지역 다주택 여부로 달라질 수 있음
④ 세부담 상한 고려
- 세부담 상한 150%~300% 제한
- 고령자·장기보유 공제는 ‘선택과세(단독명의 기준)’을 선택한 경우에만 적용
즉, 공동명의에서는 공제 기준이 인별로 나뉘는 만큼 세액이 상대적으로 낮아질 확률이 높고, 1주택 고령자라면 선택과세를 통해 오히려 단독명의 규정이 유리해질 수 있습니다.
4. 공동명의 종부세 신고방법
공동명의 종부세는 대부분 ‘고지서’로 납부하지만, 선택과세를 적용하려면 반드시 홈택스에서 신청해야 합니다. 신청하지 않을 경우 기본적으로 인별 계산 방식이 적용됩니다.
① 신청 기간
매년 9~12월 국세청 공지에 따라 진행(2025년 기준 동일)
② 신청 절차
- 홈택스 접속 → 세금신고 → 종합부동산세 → ‘1세대 1주택자 선택신고’ 선택
- 해당 주택 선택 후 신청서 제출
- 신청 결과는 고지서에 반영
③ 납부 기간
매년 12월 1~15일 사이 고지된 금액 납부. 카드 납부, 인터넷 납부, 은행 무지점 납부 모두 가능하며 분납도 허용됩니다.
5. 마무리: 공동명의 종부세 계산방법 정리
공동명의 종부세 계산방법은 기본공제, 선택과세 여부, 지분 비율에 따라 달라집니다. 각자 6억 공제가 적용되는 만큼 세 부담이 낮아지는 경우가 많지만, 1세대 1주택 고령자라면 고령자·장기보유 세액공제를 적용할 수 있는 선택과세가 더 유리할 수 있습니다.
매년 과세 기준일과 신청 기간을 챙기고, 홈택스에서 선택 신고 여부만 정확히 체크하시면 실수 없이 유리한 방법으로 종부세를 계산할 수 있습니다. 앞으로도 변화되는 세제는 지속적으로 업데이트해 드리겠습니다.
